Formelle Illegalität allein genügt für eine Nutzungsuntersagung. Die Bauaufsicht muss nicht prüfen, ob die Nutzung genehmigungsfähig wäre. Eigentümer haften als Zustandsstörer – auch wenn Mieter die illegale Nutzung ausüben.
Der Fall: Einzelzimmervermietung in NRW
Das Oberverwaltungsgericht NRW hat im November 2025 ein wegweisendes Urteil zur Nutzungsuntersagung gefällt (Az. 7 A 1988/23). Der Sachverhalt: Eine Eigentümerin vermietete Zimmer in zwei Mehrfamilienhäusern einzeln an verschiedene Personen. Was als normale Vermietung begann, endete mit einer vollständigen Nutzungsuntersagung durch die Bauaufsicht.
Gegenstand: Nutzungsuntersagung für Einzelzimmervermietung
Ergebnis: Berufung der Behörde erfolgreich – Nutzungsuntersagung war rechtmäßig
Bedeutung: Bestätigt, dass formelle Illegalität für Nutzungsuntersagung ausreicht
Was war geschehen?
Die Beklagte hatte ursprünglich genehmigte Mehrraumwohnungen in den Gebäuden. Bei Kontrollen stellte die Polizei fest, dass die Zimmer einzeln vermietet wurden – ohne Mietverträge, gegen Barzahlung, ohne gemeinsame Haushaltsführung. Die Behörden fanden Hinweise auf Prostitutionsnutzung: Bescheinigungen nach dem Prostituiertenschutzgesetz, typische Zimmerausstattung, übereinstimmende Aussagen der Bewohnerinnen.
Die Bauaufsicht untersagte daraufhin jegliche Nutzung der einzelnen Zimmer zu Wohnzwecken und gewerblichen Zwecken. Die Eigentümerin klagte – und verlor in zweiter Instanz.
Warum durfte die Behörde einschreiten?
Das Gericht stellte klar: Für eine Nutzungsuntersagung nach § 82 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW 2018 genügt die formelle Illegalität. Das bedeutet: Die Nutzung erfolgt ohne die erforderliche Baugenehmigung – unabhängig davon, ob sie genehmigungsfähig wäre.
§ 82 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW 2018: „Die Nutzung kann untersagt werden, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden."
Die drei entscheidenden Rechtsverstöße
1. Genehmigungspflichtige Nutzungsänderung: Der Übergang von genehmigter Wohnnutzung zu Einzelzimmervermietung – insbesondere mit Prostitutionsnutzung – stellt eine Nutzungsänderung dar. Das Gebäude erhält eine neue Zweckbestimmung mit anderen städtebaulichen Wirkungen.
2. Fehlende zweite Rettungswege: Bei Einzelzimmernutzung wird jedes Zimmer zur eigenständigen Nutzungseinheit. Nach § 33 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW braucht jede Nutzungseinheit zwei unabhängige Rettungswege. Bei hofseitigen Zimmern in oberen Etagen war das nicht gewährleistet.
3. Untergegangener Bestandsschutz: Die ursprünglichen Baugenehmigungen für Wohnnutzung waren durch die illegale Nutzung erloschen. Bestandsschutz schützt nur innerhalb der „Variationsbreite" der genehmigten Nutzung.
Warum die Eigentümerin haftete – nicht die Mieter
Die Eigentümerin argumentierte, sie habe an Wohngemeinschaften vermietet und keine illegale Nutzung geduldet. Das Gericht ließ das nicht gelten. Als Zustandsstörerin war sie die richtige Adressatin der Nutzungsuntersagung.
Entscheidend war: Die Mieter waren teils nicht greifbar. Manche gaben an, nur zu Besuch zu sein und in Bulgarien zu leben. Eine Zuordnung zu den einzelnen Nutzungseinheiten war nicht möglich. Der effektivste Weg zur Gefahrenabwehr führte über die Eigentümerin.
Die Klägerin bezifferte ihren Schaden auf über 109.000 Euro Mietausfall (19 Monate × 5.760 Euro) plus einen verminderten Verkaufspreis. Sie musste die Gebäude letztlich verkaufen.
Was Eigentümer daraus lernen müssen
Der Fall zeigt: Auch vermeintlich harmlose Vermietungskonzepte können baurechtlich relevant sein. Wer Zimmer einzeln vermietet, muss prüfen, ob das noch von der bestehenden Baugenehmigung gedeckt ist.
Wann wird aus Wohnen eine Nutzungsänderung?
- Einzelzimmer werden als eigenständige Nutzungseinheiten vermietet
- Keine gemeinsame Haushaltsführung (anders als bei echten WGs)
- Gewerbliche Nutzung wie Prostitution, Boardinghouse, Monteurszimmer
- Wesentlich veränderte Rettungswegsituation
Präventive Maßnahmen für Vermieter
- Bestehende Baugenehmigungen prüfen: Was ist tatsächlich genehmigt?
- Bei Einzelzimmervermietung: Vorabklärung mit der Bauaufsicht
- Mietverträge schriftlich abschließen – nicht nur wegen des Baurechts
- Brandschutz und Rettungswege für jede Nutzungseinheit prüfen
- Im Zweifel: Bauantrag stellen, bevor die Bauaufsicht kommt
- Teil 1: Nutzungsuntersagung – Wenn Vermietung zum Risiko wird
- Teil 2: Einzelzimmervermietung – Wann brauche ich eine Genehmigung?
- Teil 3: Bestandsschutz verloren – Wann alte Genehmigungen nicht mehr helfen
- Teil 4: Rettungswege – Das unterschätzte Genehmigungsrisiko
- Teil 5: Bauaufsicht und Eigentümerhaftung – Wer zahlt am Ende?
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