Sachwertrechner

Ermitteln Sie den „echten" Wert Ihrer Immobilie

Der Sachwert bildet die reine Bausubstanz und den Grundstückswert ab – geeignet für Eigentümer, Käufer und Erben von Einfamilien-/Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen ohne (relevante) Mieteinnahmen. Das Ergebnis dient als Verhandlungsbasis bei Kauf oder Verkauf, für Bankgespräche und als Orientierung bei Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Bei vermieteten Objekten mit Mietertrag ist der Ertragswertrechner die bessere Wahl.

Herstellungskosten nach NHK 2010 & aktuellem Baupreisindex
Alterswertminderung inkl. Kernsanierungs-Anrechnung
Bodenwert nach Grundstücksgröße & Bodenrichtwert
Marktanpassungsfaktor für realistische Werte vor Ort

Wie wird der Sachwert berechnet? ▼

Sachwert = (Bodenwert + Bauwert) × Marktfaktor

Bauwert: Herstellungskosten (NHK 2010 + Baupreisindex) minus Alterswertminderung, zzgl. 5% Außenanlagen.
Bodenwert: Grundstücksgröße × Bodenrichtwert.
Marktfaktor: Passt den rechnerischen Wert an die reale Marktlage an.

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Dauer: ca. 2 Minuten · 9 kurze Fragen · jederzeit anpassbar

Beispiel-Auswertung

Bodenwert175.000 EUR

Bauwert netto218.400 EUR

Sachwert (final)393.400 EUR

Effektives Alter15 Jahre

Beispielwerte — nicht Ihre Eingaben.

Frage 1 von 9

Wie groß ist die Wohnfläche?

Wird mit den Herstellungskosten je m² multipliziert – Basis für den Bauwert.

Angabe in Quadratmetern (m²)

Bitte eine realistische Wohnfläche eingeben.

Wo finde ich die Wohnfläche?▼

Im Grundriss, Exposé, Mietvertrag, der Teilungserklärung oder der Wohnflächenberechnung des Bauträgers. Bei Unsicherheit reicht für eine erste Einordnung auch eine grobe Schätzung.

In welchem Jahr wurde das Gebäude gebaut?

Basis für die Alterswertminderung (max. 80 Jahre Lebensdauer).

Baujahr muss zwischen 1800 und 2026 liegen.

Wo finde ich das Baujahr?▼

Im Grundbuchauszug, der Baugenehmigung, dem Energieausweis oder Exposé. Bei Unsicherheit hilft auch eine grobe Schätzung nach Baustil.

Gab es eine Kernsanierung oder Großreparatur?

Dach, Fenster, Heizung, Elektrik oder Rohre erneuert? Das setzt das rechnerische Alter zurück.

Sanierungsjahr

Bitte ein gültiges Sanierungsjahr eingeben.

Hinweis: Das Gebäude ist älter als 40 Jahre. Falls eine Kernsanierung durchgeführt wurde, geben Sie das Sanierungsjahr an – das reduziert die Alterswertminderung erheblich.

Was zählt als Kernsanierung?▼

Größere, zusammenhängende Maßnahmen wie Dach, Fenster/Fassade, Heizung, Elektrik oder Rohre/Sanitär. Wurden mehrere dieser Bereiche erneuert, zählt das als Kernsanierung und setzt das rechnerische Alter des Gebäudes zurück.

Wie ist die Ausstattung?

Bestimmt die Herstellungskosten (NHK 2010 + Indexanpassung).

Einfach

Einfache Fenster/Bad, kein Luxus

Mittel

Standard, massiv, durchschnittlich

Gehoben

Hochwertige Böden, viel Glas, Luxusbad

Woran erkenne ich den Standard?▼

Einfach: einfache Fenster, Standardbad, keine hochwertigen Böden.
Mittel: solide Bauweise, normale Ausstattung, kein besonderer Luxus.
Gehoben: hochwertige Böden (Parkett/Naturstein), große Fensterflächen, Luxusbad, hochwertige Haustechnik.

Gibt es einen Vollkeller?

Erhöht die Herstellungskosten um einen Zuschlag pro m² Wohnfläche.

Warum das wichtig ist▼

Ein Vollkeller erhöht die Herstellungskosten, da zusätzliche Bausubstanz vorhanden ist. Ein ausgebauter, unterkellerter Souterrainbereich zählt ebenfalls als Vollkeller.

Wie groß ist das Grundstück?

Gesamtfläche des Grundstücks laut Grundbuch/Kataster, in m².

Bitte eine Grundstücksgröße größer 0 eingeben.

Wo finde ich die Grundstücksgröße?▼

Im Grundbuchauszug, Kaufvertrag, Katasteramt (Flurkarte) oder online im Geoportal Ihres Bundeslandes.

Wie hoch ist der Bodenrichtwert?

Amtlicher Richtwert je m² Grundstück, in EUR/m².

Bitte einen Bodenrichtwert größer 0 eingeben.

Wo finde ich den Bodenrichtwert? ▼

So finden Sie den amtlichen Bodenrichtwert kostenlos:

Gehen Sie auf BORIS-D.de (offizielles Bodenrichtwertportal der Länder, kostenlos).
Adresse eingeben & Bodenrichtwert (BRW) ablesen.

Wie ist die Marktlage vor Ort?

Passt den reinen Substanzwert an die reale Marktlage an (Angebot/Nachfrage).

Marktanpassungsfaktor 1,00x

Wie schätze ich das realistisch ein?▼

Vergleichsangebote auf Immobilienportalen für ähnliche Objekte in der Umgebung geben eine gute Orientierung, ob 1,0 (ausgeglichener Markt) für Ihre Lage zu niedrig oder zu hoch angesetzt ist.

Was ist Ihr Anlass?

Optional – ein Klick genügt, wir schlagen dann passende nächste Schritte vor.

Verkauf vorbereiten

Ich möchte die Immobilie verkaufen

Kauf / Finanzierung planen

Ich möchte kaufen oder eine Finanzierung prüfen

Erbschaft / Schenkung

Wertermittlung für Erbschaft- oder Schenkungsteuer

Nur Orientierung

Ich möchte einfach den Wert wissen

✓

Ihr Sachwert im Überblick

Live berechnet aus Ihren Angaben.

Sachwert (final)

–

Bodenwert

–

Bauwert netto

–

Hinweis: Das Gebäude ist älter als 40 Jahre und es wurde keine Kernsanierung angegeben. Gehen Sie zurück, falls eine Großreparatur/Sanierung stattgefunden hat – das reduziert die Alterswertminderung erheblich.

Details (Alter, Abnutzung, Herstellungskosten) ▼

Effektives Alter–

Abnutzung–

Wertminderung–

Herstellungskosten (neu)–

Wie wird gerechnet? ▼

Sachwert = (Bodenwert + Bauwert) × Marktfaktor

Bauwert: Herstellungskosten (NHK 2010 + Baupreisindex) minus Alterswertminderung (mit Kernsanierungs-Abzug), zzgl. 5% Außenanlagen.
Bodenwert: Grundstücksgröße × Bodenrichtwert.
Marktfaktor: Passt den rechnerischen Wert an die echte Marktlage an.

Keine Finanz- oder Anlageberatung. Berechnet mit aktuellem Baupreisindex (Destatis) und NHK-2010-Standard.

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