Der "echte" Wert der Steine – ideal für Eigenheime & Häuser.
Sachwert = (Bodenwert + Bauwert) × Marktfaktor
Basis für die Alterswertminderung (max. 80 Jahre Lebensdauer).
Optional! Wenn angegeben, wird das Alter ab diesem Jahr berechnet. Z.B. Sanierung 2015 → Alter = 2025-2015 = 10 Jahre statt 35.
Bestimmt die Herstellungskosten (NHK 2010 + Indexanpassung).
Für den Sachwert ist der Boden extrem wichtig.
Passt den reinen Substanzwert an die Realität an (Angebot/Nachfrage).
Du stehst vor einer Finanzierungsentscheidung, einer Scheidung, einer Erbschaft oder willst einfach wissen, ob der Kaufpreis für dein Traumhaus fair ist? Das Sachwertverfahren beantwortet die Frage, die sich jeder Eigenheimbesitzer irgendwann stellt: „Was würde es kosten, dieses Haus heute noch einmal genau so zu bauen – und was ist es in seinem aktuellen Zustand wert?“
Unser Sachwertrechner nutzt die Berechnungslogik der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), um aus Herstellungskosten, Alterswertminderung, Bodenwert und Marktanpassung einen belastbaren Verkehrswert für dein Einfamilienhaus zu ermitteln – kostenlos und in wenigen Minuten.
Das Sachwertverfahren ist das Standardverfahren für selbst genutzte Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser, bei denen weder ausreichend Vergleichsverkäufe vorliegen noch Mieteinnahmen fließen. Es bewertet die Immobilie über ihre Bausubstanz – also über das, was „in den Steinen steckt“.
Was würde es kosten, das Gebäude heute neu zu errichten? Die Normalherstellungskosten (NHK) richten sich nach Gebäudetyp, Ausstattungsstandard und Brutto-Grundfläche. Garagen und Außenanlagen werden separat erfasst.
Ein Haus altert – Dach, Heizung, Fenster haben eine begrenzte Lebensdauer. Die Alterswertminderung wird linear über die Gesamtnutzungsdauer berechnet (bei EFH typisch 70–80 Jahre). Eine Kernsanierung setzt das effektive Alter zurück und reduziert die Minderung erheblich.
Das Grundstück wird unabhängig vom Gebäude bewertet – über den amtlichen Bodenrichtwert (€/m²), den du kostenlos bei BORIS-D abrufen kannst.
Der reine Rechenwert stimmt selten mit dem Markt überein. Der Marktanpassungsfaktor (vom Gutachterausschuss) korrigiert nach oben (z. B. München: 1,3) oder unten (z. B. ländliche Eifel: 0,7), um die tatsächliche Nachfrage abzubilden.
Formel: Sachwert = (Herstellungskosten − Alterswertminderung + Bodenwert) × Marktanpassungsfaktor
Ihr habt ein Einfamilienhaus gefunden und fragt euch: „Ist der Preis fair – oder zahlen wir drauf?“ Der Sachwertrechner zeigt euch, was das Haus rein rechnerisch wert ist. Liegt der Angebotspreis deutlich darüber, kann das ein Warnsignal sein – oder es spiegelt eine besonders begehrte Lage wider. In beiden Fällen seid ihr vorbereitet, wenn die Baufinanzierung ansteht.
Du prüfst, ob ein Hauskauf mit einem Einkommen möglich ist? Der Sachwert hilft dir einzuschätzen, ob der Preis zur Substanz passt. Besonders bei älteren Bestandshäusern mit niedrigem Kaufpreis zeigt die Rechnung schnell, ob ein scheinbares Schnäppchen in Wahrheit hohen Sanierungsbedarf verbirgt.
Bei einer Trennung steht die Frage im Raum: Wer bekommt das Haus und wie hoch ist die Ausgleichszahlung? Der Sachwert liefert eine erste objektive Orientierung für den Zugewinnausgleich. Für gerichtsfeste Werte brauchst du ein Sachverständigengutachten, aber dieser Rechner zeigt dir die Größenordnung – damit du vorbereitet in Verhandlungen gehst.
Du hast ein Haus geerbt oder denkst über eine Schenkung an die nächste Generation nach? Das Finanzamt wird einen Grundbesitzwert ermitteln – bei selbst genutzten EFH meist nach dem Sachwertverfahren. Mit unserem Rechner bekommst du eine erste Einschätzung, ob sich ein Gegengutachten zur Senkung der Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer lohnt. Auch für den Ausgleich in der Erbengemeinschaft ist der Sachwert eine wichtige Grundlage.
Wenn du ein Einfamilienhaus finanzierst, ermittelt die Bank den sogenannten Beleihungswert. Bei Eigenheimen fließt der Sachwert maßgeblich in diese Berechnung ein:
Ob Neubau, Bestandskauf oder Umschuldung: Finde jetzt den besten Zinssatz aus über 400 Banken – kostenlos und unverbindlich.
Jetzt Zinsen vergleichen →* Werbung – Unverbindlicher Vergleich über unseren Partner Tarifcheck.
Der Sachwert einer Immobilie gibt an, was es kosten würde, das Gebäude in seinem aktuellen Zustand heute neu zu errichten, plus den Wert des Grundstücks. Er setzt sich aus drei Komponenten zusammen: den Herstellungskosten des Gebäudes, abzüglich der Alterswertminderung, plus dem Bodenwert. Anschließend wird das Ergebnis über den Marktanpassungsfaktor an die regionale Marktsituation angepasst. Das Verfahren ist in der ImmoWertV geregelt und wird vor allem bei selbst genutzten Wohnimmobilien angewendet.
Die Alterswertminderung wird nach der linearen Methode berechnet: Minderung = Alter ÷ Gesamtnutzungsdauer. Ein Einfamilienhaus hat typischerweise eine Gesamtnutzungsdauer von 70–80 Jahren. Ein 30 Jahre altes Haus bei 80 Jahren Gesamtnutzung hat also eine Wertminderung von 37,5 %. Wichtig: Eine Kernsanierung setzt das effektive Alter zurück – unser Rechner berücksichtigt das automatisch, wenn du das Sanierungsjahr einträgst. Auch einzelne Modernisierungen (neue Heizung, Dach, energetische Sanierung) können die Restnutzungsdauer verlängern.
Der Marktanpassungsfaktor (auch Sachwertfaktor genannt) ist das Bindeglied zwischen dem rechnerischen Sachwert und dem tatsächlichen Marktpreis. Er wird vom örtlichen Gutachterausschuss aus echten Kaufverträgen abgeleitet. Ein Faktor von 1,0 bedeutet, dass der Markt den rechnerischen Sachwert bestätigt. In gefragten Ballungsräumen liegt er oft über 1,0, in ländlichen Regionen häufig unter 1,0. Ohne diesen Faktor wäre der Sachwert nur eine technische Zahl ohne Marktbezug.
Faustregel: Eigennutzung = Sachwert, Vermietung = Ertragswert. Wenn du ein Haus zum Selbstbewohnen kaufst oder baust, ist der Sachwert die richtige Kennzahl. Bei vermieteten Objekten zählt hingegen der Ertragswert. Unser Verfahrensvergleich erklärt alle Unterschiede im Detail.
Ja. Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert für Erbschaft- und Schenkungsteuer nach einem vereinfachten Verfahren, das oft zu überhöhten Werten führt. Wenn du nachweisen kannst, dass der tatsächliche Verkehrswert niedriger liegt, kannst du ein Sachverständigengutachten einreichen (§ 198 BewG). Unser Rechner gibt dir eine erste Einschätzung, ob eine relevante Differenz besteht.
Unser Rechner bildet die Formeln der ImmoWertV korrekt ab. Die Genauigkeit hängt von deinen Eingaben ab: Bodenrichtwert (über BORIS-D prüfen), realistische Wohnfläche und ein ehrlicher Blick auf den Zustand. Für rechtsverbindliche Zwecke ist ein zertifiziertes Gutachten erforderlich.
