Erbenrechner Pro

Lohnt sich die geerbte Immobilie – behalten oder verkaufen?

Für alle, die eine vermietete oder vermietbare Immobilie geerbt haben oder demnächst erben werden. Der Rechner zeigt, ob sich Vermieten als Kapitalanlage rechnet oder ob ein Verkauf finanziell sinnvoller ist – inklusive Erbschaftsteuer, Miterben-Auszahlung und Renovierungskosten, damit du deine echte Nettorendite nach Erbschaft kennst statt nur die Bruttomiete.

Erbschaftsteuer nach Verwandtschaftsgrad automatisch berechnen
Miterben-Auszahlung und Bestandsschulden einbeziehen
Renovierung, Kredit und Cashflow live simulieren
Verkauf jetzt vs. Vermietung über 10 Jahre vergleichen

Wie wird gerechnet? ▼

Cashflow = Nettomiete − Instandhaltung − Kreditrate

Erbschaftsteuer: progressiv nach Steuerklasse I–III (abhängig vom Verwandtschaftsgrad) auf deinen Erbanteil abzüglich Freibetrag.
Kredit: Renovierung + Erbschaftsteuer + Miterben-Auszahlung minus dein Eigenkapital, finanziert als Annuitätendarlehen.
Verkauf vs. Vermietung: Sofort-Erlös (abzgl. 8% Makler/Notar) vs. Eigenkapital + 10 Jahre Cashflow + Wertsteigerung.

Du hast bereits Angaben gemacht.

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Dauer: ca. 3–4 Minuten · 16 kurze Fragen · jederzeit anpassbar

Beispiel-Auswertung

Cashflow / Monat+184 EUR

Rendite (EK)11,0 %

Erbschaftsteuer0 EUR

Kredit30.000 EUR

Beispielwerte — nicht deine Eingaben.

Frage 1 von 16

Um welche Immobilie geht es?

Der Verkehrswert ist die Basis für Erbschaftsteuer und Rendite.

Adresse / Bezeichnung (optional)

Verkehrswert (EUR)

Bitte einen Verkehrswert eingeben.

Wo finde ich den Verkehrswert?▼

Aus dem Erbschaftsteuerbescheid des Finanzamts, einem Wertgutachten, oder grob nach Vergleichsobjekten auf Immobilienportalen in der Umgebung.

Wie hoch ist die Bruttomiete pro Monat?

Kaltmiete inkl. umlagefähiger Nebenkosten. Bei Leerstand: die geplante Zielmiete.

Bitte eine Bruttomiete eingeben.

Was zählt als Bruttomiete?▼

Die tatsächlich gezahlte oder geplante Kaltmiete zzgl. umlagefähiger Nebenkosten (Betriebskosten). Steht im Mietvertrag oder – bei Leerstand – als realistische Zielmiete im Exposé/Mietspiegel.

Wie hoch sind die nicht umlagefähigen Nebenkosten?

Grundsteuer, Versicherung, Verwaltung – typischerweise 20–25% der Bruttomiete.

Optional – ohne Angabe wird mit 0 EUR gerechnet.

Was zählt hierzu?▼

Kosten, die nicht auf Mieter umgelegt werden können: Grundsteuer (falls nicht umlagefähig), Gebäudeversicherung, Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage der WEG. Diese werden separat in Q14 abgefragt.

Von wem erbst du?

Bestimmt Steuerklasse und Freibetrag nach ErbStG.

Freibetrag: 400.000 EUR

Was bedeutet das für die Steuer?▼

Ehegatten/Kinder/Enkel/Eltern zahlen nach Steuerklasse I (7–19%), Geschwister/Nichten/Neffen nach Steuerklasse II (15–30%), alle übrigen Personen nach Steuerklasse III (30–40%). Der Freibetrag wird vom Wert deines Erbanteils abgezogen, bevor die Steuer berechnet wird.

Wie hoch ist dein Erbanteil?

Wenn mehrere Personen erben, z. B. 50% bei zwei Kindern.

Erbanteil 100%

Wo finde ich meinen Erbanteil?▼

Im Erbschein, Testament oder laut gesetzlicher Erbfolge (§§ 1924 ff. BGB). Bei Alleinerbe: 100%.

Gibt es Miterben, die du auszahlen musst?

Z. B. Geschwister, die ihren Anteil in bar ausgezahlt bekommen, statt Miteigentümer zu bleiben.

Auszahlung Miterben (EUR)

Häufig: (Verkehrswert − dein Anteil%) anteilig an die Miterben

Wie wird die Auszahlung berechnet?▼

Meist zahlst du den Miterben ihren Anteil am Verkehrswert aus, um Alleineigentümer zu werden (Erbauseinandersetzung). Der genaue Betrag steht idealerweise in einer notariellen Vereinbarung.

Gibt es eine Restschuld auf der Immobilie?

Häufig: eine alte Hypothek oder Grundschuld des Erblassers, die mitübernommen wird.

Optional – ohne Angabe wird mit 0 EUR gerechnet.

Wo finde ich die Restschuld?▼

Beim Grundbuchamt (eingetragene Grundschuld) oder der finanzierenden Bank des Erblassers erfragen. Eine aktuelle Restschuldbescheinigung gibt den genauen Stand an.

Gibt es sonstige Nachlassschulden?

Weitere Verbindlichkeiten aus dem Nachlass, z. B. Beerdigungskosten oder offene Rechnungen.

Optional – ohne Angabe wird mit 0 EUR gerechnet.

Was zählt dazu?▼

Beerdigungskosten, offene Rechnungen des Erblassers, Kosten der Nachlassabwicklung (Nachlassgericht, Notar). Diese mindern zwar das Erbe wirtschaftlich, fließen hier informativ mit ein.

Wie hoch ist dein geplantes Renovierungsbudget?

Geplante Modernisierungs- oder Sanierungskosten nach der Erbschaft.

Bitte ein Renovierungsbudget eingeben.

Wie schätze ich das Budget?▼

Ein Kostenvoranschlag von Handwerkern gibt die beste Orientierung. Grobe Richtwerte: Bad/Küche je 10.000–20.000 EUR, Heizung 10.000–25.000 EUR, Elektrik 5.000–15.000 EUR, Dach 15.000–40.000 EUR.

Wie viel Eigenkapital bringst du ein?

Betrag, den du selbst für Renovierung, Steuer und Miterben-Auszahlung einbringst. Der Rest wird über einen Kredit finanziert.

Eigenkapital 20.000 EUR

Was passiert mit dem Rest?▼

Gesamtinvestition (Renovierung + Erbschaftsteuer + Miterben-Auszahlung) minus dein Eigenkapital ergibt den benötigten Kredit – wird im nächsten Schritt automatisch berechnet.

Mit welchem Zinssatz rechnest du?

Sollzins pro Jahr für die Renovierungs-/Auszahlungsfinanzierung.

Kreditzinssatz 4,5%

Finanzierung vergleichen

Renovierung, Miterben-Auszahlung oder Erbschaftsteuer finanzieren – bessere Konditionen verbessern deinen Cashflow spürbar.

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Wo finde ich aktuelle Zinssätze?▼

Aktuelle Bauzinsen bei deiner Hausbank oder über einen Online-Vergleich. 4,5% ist ein realistischer Mittelwert für Modernisierungskredite (Stand 2025).

Über welche Laufzeit soll der Kredit laufen?

Tilgungsdauer des Renovierungs-/Auszahlungskredits.

Kreditlaufzeit 10 Jahre

Kurz oder lang laufen lassen?▼

Kürzere Laufzeit = höhere monatliche Rate, aber weniger Zinsen insgesamt. Längere Laufzeit = niedrigere Rate, besserer Cashflow, aber mehr Zinsen über die Zeit.

Wie hoch ist das Mietausfallrisiko?

Sicherheitsabschlag für Leerstand oder verspätete Zahlungen.

Welchen Wert soll ich wählen?▼

Bei bestehendem, zuverlässigem Mieter reicht "Keine" oder "0,5 Monate". Bei Neuvermietung oder unsicherer Lage ist "1–2 Monate" realistischer.

Wie hoch soll die Instandhaltungsrücklage sein?

Monatliche Rücklage für Reparaturen, je Quadratmeter Wohnfläche.

Warum ist das wichtig?▼

Auch bei frisch renovierten Immobilien fallen über die Jahre Reparaturen an. 1 EUR/m² ist ein üblicher Richtwert; bei älterer Bausubstanz oder ohne Kernsanierung lieber konservativer rechnen.

Wie groß ist die Wohnfläche?

Wird für die Instandhaltungsrücklage benötigt. Ohne Angabe wird mit 120 m² gerechnet.

Angabe in Quadratmetern (m²), optional

Wo finde ich die Wohnfläche?▼

Im Grundriss, Exposé, Mietvertrag oder der Teilungserklärung. Bei Unsicherheit reicht für eine erste Einordnung auch eine grobe Schätzung.

Was ist dein Plan mit der Immobilie?

Optional – ein Klick genügt, wir schlagen dann passende nächste Schritte vor.

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Ich möchte behalten und vermieten

Verkaufen

Ich möchte die Immobilie verkaufen

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Deine Erbschaftsanalyse im Überblick

Live berechnet aus deinen Angaben.

Rendite (auf EK)

–

Cashflow / Monat

–

Eigenkapital

–

Kredit

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Erbschaftsteuer

–

Hinweis: Bei aktuellen Angaben ist der Cashflow deutlich negativ. Prüfe Eigenkapital, Zinssatz oder Laufzeit.

Details (Miete, Kredit, Steuer) ▼

Nettomiete (mit Risiko)–

Instandhaltung/Monat–

Kreditrate/Monat–

Bruttomietrendite–

Steuerklasse / Freibetrag–

Verkauf vs. 10 Jahre vermieten ▼

Verkauf jetzt (nach Kosten)–

Vermögen nach 10 J. Vermietung–

Keine Finanz- oder Steuerberatung. Konsultiere für die endgültige Erbschaftsteuer einen Steuerberater.

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