Ermittle den objektiven Verkehrswert deiner Kapitalanlage.
Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert
Die gesamte vermietbare Wohnfläche laut Mietvertrag oder Teilungserklärung.
Summe aller Kaltmieten pro Jahr (ohne Nebenkosten). Bei Leerstand: Ortsübliche Marktmiete ansetzen.
Pauschale für nicht auf den Mieter umlegbare Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis).
Wichtig für die Restnutzungsdauer. Bei Kernsanierung kann ein fiktives, neueres Baujahr angesetzt werden.
Geschätzte Kosten für sofort anstehende Reparaturen (Dach, Heizung, Fenster). Wird vom Wert abgezogen.
Der Bodenrichtwert (BRW) ist ein amtlicher Durchschnittswert für den Boden in €/m².
Hinweis: In manchen Bundesländern (z.B. Bayern) ist der Abruf kostenpflichtig.
Trage hier den Wert aus BORIS ein.
Der Anteil (MEA) steht im Kaufvertrag oder in der Teilungserklärung (z.B. 250/1.000).
Drückt das Risiko der Lage aus. Je niedriger, desto besser/teurer die Lage.
Du überlegst, ein Mehrfamilienhaus zu kaufen, eine vermietete Eigentumswohnung zu finanzieren oder willst wissen, ob dein Renditeobjekt seinen Preis wert ist? Dann ist das Ertragswertverfahren dein wichtigstes Werkzeug. Denn bei Immobilien, die Mieteinnahmen erwirtschaften, zählt nicht die Bausubstanz – sondern was unterm Strich an Rendite übrig bleibt.
Unser Ertragswertrechner wendet exakt die Formeln der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) an – dasselbe Verfahren, das auch Gutachter, Banken und das Finanzamt nutzen. So bekommst du in wenigen Minuten eine fundierte Einschätzung, die du direkt mit dem geforderten Kaufpreis vergleichen kannst.
Das Ertragswertverfahren beantwortet eine zentrale Frage: „Was darf eine vermietete Immobilie maximal kosten, damit sich die Investition über die Mieteinnahmen rechnet?“ Dabei wird der Wert des Grundstücks (Bodenwert) getrennt vom wirtschaftlichen Wert des Gebäudes (Gebäudeertragswert) betrachtet.
Jahresrohmiete (Netto-Kalt) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis). Ergebnis: der dauerhaft erzielbare Überschuss.
Der Boden verliert nicht an Wert – sein Ertrag wird separat über den Liegenschaftszins verzinst und vom Reinertrag abgezogen. Was übrig bleibt, ist der Ertrag des Gebäudes.
Der Gebäudeertrag wird mit einem Faktor multipliziert, der die Restnutzungsdauer und den Zinssatz berücksichtigt. Zusammen mit dem Bodenwert ergibt sich der Ertragswert.
Formel: Ertragswert = Bodenwert + (Reinertrag − Bodenverzinsung) × Vervielfältiger
Ihr überlegt, statt eines Eigenheims lieber eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen? Der Ertragswertrechner zeigt euch, ob der Kaufpreis durch die Mieteinnahmen gedeckt wird – eine entscheidende Frage vor dem Banktermin. So erkennt ihr, ob die Baufinanzierung für eine Kapitalanlage auf soliden Füßen steht.
Du willst deine erste Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen und fragst dich: „Reicht mein Einkommen für die Finanzierung?“ Indem du den Ertragswert berechnest, siehst du sofort, wie die Bank dein Objekt voraussichtlich bewerten wird – oft deutlich niedriger als der Angebotspreis. Diese Lücke musst du mit Eigenkapital oder Bonität schließen.
Du besitzt bereits ein vermietetes Mehrfamilienhaus und möchtest umschulden, den Verkehrswert für die Erbschaftsteuer ermitteln oder prüfen, ob eine weitere Immobilie als Altersvorsorge taugt? Der Ertragswert ist hier die relevante Kenngröße – sowohl für die Bank als auch für das Finanzamt (§ 182 BewG).
Banken bewerten vermietete Immobilien fast immer nach dem Ertragswertverfahren. Das hat direkte Konsequenzen für deine Baufinanzierung:
Egal ob Erstinvestment oder Umschuldung: Vergleiche jetzt kostenlos über 400 Banken und finde den besten Zins für dein Renditeobjekt.
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Der Ertragswert bemisst, was eine Immobilie aufgrund ihrer Mieteinnahmen wert ist – relevant für Kapitalanlagen wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien. Der Sachwert hingegen fragt: „Was würde es kosten, dieses Gebäude heute neu zu errichten?“ Er kommt vor allem bei selbst genutzten Einfamilienhäusern zum Einsatz.
Mehr dazu in unserem ausführlichen Vergleich der drei Bewertungsverfahren.
Banken nutzen bei vermieteten Immobilien primär das Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Beleihungswertes. Dabei setzen sie oft konservativere Annahmen an: niedrigere Mieten (nachhaltig erzielbare Miete statt aktueller Miete), höhere Bewirtschaftungskosten und einen Sicherheitsabschlag von 10–20 %. Der daraus resultierende Beleihungswert bestimmt, wie viel Kredit du maximal bekommst.
Der Liegenschaftszins drückt die marktübliche Verzinsung einer Immobilie aus – ähnlich wie ein Kapitalmarktzins, nur für Grundstücke. Er wird vom örtlichen Gutachterausschuss veröffentlicht. Richtwerte: In Top-Lagen (München, Hamburg) liegt er oft bei 2,0–2,5 %, in mittleren Lagen bei 3,0–4,5 % und bei Gewerbe oder Randlagen bei 5 % und mehr. Unser Rechner bietet dir eine Hilfe zur Einschätzung direkt im Eingabefeld.
Ja. Das Finanzamt bewertet vermietete Immobilien gemäß § 182 BewG nach dem Ertragswertverfahren für die Feststellung des Grundbesitzwerts bei Erbschaft oder Schenkung. Liegt der vom Finanzamt ermittelte Wert deutlich über dem tatsächlichen Marktwert, kannst du mit einem Sachverständigengutachten gegensteuern und so deine Erbschaftsteuer senken. Unser Rechner gibt dir eine erste Orientierung, ob sich ein Gutachten lohnen könnte.
Unser Rechner nutzt die offiziellen Formeln der ImmoWertV und liefert bei korrekten Eingabedaten ein Ergebnis, das dem eines vereinfachten Gutachtens entspricht. Die Qualität hängt von deinen Eingaben ab: Wenn du den Bodenrichtwert über BORIS-D recherchierst und realistische Mieten ansetzt, liegt das Ergebnis oft nah an der Bankbewertung. Für rechtsverbindliche Zwecke (Gericht, Finanzamt) brauchst du allerdings ein zertifiziertes Sachverständigengutachten.
