Ertragswertrechner

Ermitteln Sie den objektiven Wert Ihrer vermieteten Immobilie

Der Ertragswert bildet ab, was ein vermietetes Objekt aufgrund seiner Mieteinnahmen wirtschaftlich wert ist – geeignet für Eigentümer, Käufer und Erben von vermieteten Wohnungen und Häusern. Das Ergebnis dient als Verhandlungsbasis bei Kauf oder Verkauf, für Bankgespräche und als Wertermittlung für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer (§ 182 BewG). Bei einem selbstgenutzten Eigenheim ohne Mieteinnahmen ist der Sachwertrechner die bessere Wahl.

Reinertrag aus Jahresrohmiete & Bewirtschaftungskosten
Bodenwertverzinsung & Vervielfältiger nach ImmoWertV
Bodenwert nach Grundstücksanteil & Bodenrichtwert
Ergebnis anschließend mit Ihrem Kaufpreis vergleichen

Wie wird der Ertragswert berechnet? ▼

Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert

Gebäudeertragswert: (Reinertrag − Bodenwertverzinsung) × Vervielfältiger, über die Restnutzungsdauer kapitalisiert.
Bodenwert: Grundstücksanteil × Bodenrichtwert.
Vervielfältiger: ergibt sich aus Liegenschaftszins & Restnutzungsdauer (max. 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer).

Sie haben bereits Angaben gemacht.

Zum Renditerechner

Dauer: ca. 2–3 Minuten · jederzeit anpassbar

Beispiel-Auswertung

Bodenwert67.500 EUR

Gebäudeertragswert158.200 EUR

Ertragswert (gesamt)225.700 EUR

Vervielfältiger16,85

Beispielwerte — nicht Ihre Eingaben.

Frage 1 von 10

Wie groß ist die Wohnfläche?

Die gesamte vermietbare Wohnfläche laut Mietvertrag oder Teilungserklärung.

Angabe in Quadratmetern (m²)

Bitte eine Wohnfläche angeben.

Wo finde ich die Wohnfläche?▼

Im Mietvertrag, der Teilungserklärung, dem Exposé oder der Wohnflächenberechnung des Bauträgers.

Wie hoch ist die Jahresrohmiete (Netto-Kalt)?

Summe aller Kaltmieten pro Jahr, ohne Nebenkosten.

Angabe in EUR pro Jahr

Bitte die Jahresrohmiete angeben.

Wo finde ich die Jahresrohmiete?▼

Aus dem Mietvertrag oder der Nebenkostenabrechnung. Bei Leerstand: die ortsübliche Marktmiete ansetzen, die realistisch erzielbar wäre.

Wie hoch sind die Bewirtschaftungskosten?

Pauschale für nicht auf den Mieter umlegbare Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis).

Was zählt zu den Bewirtschaftungskosten?▼

Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und ein Mietausfallwagnis – alles, was nicht über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden kann. Je älter/riskanter das Objekt, desto höher der Ansatz.

In welchem Jahr wurde das Gebäude gebaut?

Wichtig für die Restnutzungsdauer (max. 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer).

Baujahr muss zwischen 1800 und 2026 liegen.

Wo finde ich das Baujahr?▼

Im Grundbuchauszug, der Baugenehmigung oder dem Energieausweis. Bei einer Kernsanierung kann ein fiktives, neueres Baujahr angesetzt werden.

Gibt es einen Sanierungsstau?

Geschätzte Kosten für sofort anstehende Reparaturen (Dach, Heizung, Fenster). Wird vom Ertragswert abgezogen.

Geschätzte Kosten (EUR)

Bitte einen Betrag größer 0 eingeben.

Was zählt als Sanierungsstau?▼

Sofort anstehende, noch nicht durchgeführte Reparaturen wie Dach, Heizung, Fenster oder Fassade. Der geschätzte Betrag wird direkt vom vorläufigen Ertragswert abgezogen.

Wie hoch ist der Bodenrichtwert?

Amtlicher Richtwert je m² Grundstück, in EUR/m².

Bitte den Bodenrichtwert angeben.

Wo finde ich den Bodenrichtwert? ▼

So finden Sie den amtlichen Bodenrichtwert kostenlos:

Gehen Sie auf BORIS-D.de (offizielles Bodenrichtwertportal der Länder, kostenlos).
Adresse eingeben & Bodenrichtwert (BRW) ablesen.

Hinweis: In manchen Bundesländern (z. B. Bayern) ist der Abruf kostenpflichtig. BORIS-D.de ist ein offizielles, kostenfreies Portal der Gutachterausschüsse – kein Affiliate-Link.

Wie groß ist Ihr Grundstücksanteil?

Bei einer Eigentumswohnung zählt nur der anteilige MEA-Bodenanteil, bei einem ganzen Haus die volle Grundstücksfläche.

Gesamtgrundstück (m²)

MEA-Anteil (‰)

Ihr Bodenanteil 0 m²

Bitte die Grundstücksfläche angeben.

Wo finde ich Grundstücksfläche & MEA-Anteil?▼

Im Grundbuchauszug, Kaufvertrag oder der Teilungserklärung (z. B. „250/1.000 Miteigentumsanteil"). Die Gesamtfläche des Grundstücks steht im Kataster bzw. Geoportal Ihres Bundeslandes.

Wie hoch ist der Liegenschaftszins?

Drückt das Risiko der Lage aus. Je niedriger, desto besser/teurer die Lage.

Angabe in Prozent (%)

Bitte einen Liegenschaftszins größer 0 eingeben.

Auswahl übernimmt einen Richtwert – das Feld bleibt frei editierbar.

Negativen Gebäudeertrag zulassen?

Sinnvoll bei Abbruchobjekten, wenn der Boden mehr wert ist als das Haus (Ertragswert < Bodenwert).

Wann ist das relevant?▼

Im Regelfall wird ein rechnerisch negativer Gebäudeertrag auf 0 EUR begrenzt (Standard: „Nein"). Bei Abbruch- oder stark sanierungsbedürftigen Objekten kann der tatsächliche negative Wert relevant sein – dann „Ja" wählen.

Was ist Ihr Anlass?

Optional – ein Klick genügt, wir schlagen dann passende nächste Schritte vor.

Verkauf vorbereiten

Ich möchte die Immobilie verkaufen

Kauf / Finanzierung planen

Ich möchte kaufen oder eine Finanzierung prüfen

Erbschaft / Schenkung

Wertermittlung für Erbschaft- oder Schenkungsteuer

Nur Orientierung

Ich möchte einfach den Wert wissen

✓

Ihr Ertragswert im Überblick

Live berechnet aus Ihren Angaben.

Ertragswert (gesamt)

–

Bodenwert

–

Gebäudeertragswert

–

Hinweis: Der rechnerische Gebäudeertrag ist negativ (die Bodenwertverzinsung übersteigt den Reinertrag) und wurde auf 0 EUR begrenzt. Aktivieren Sie „Negativen Gebäudeertrag zulassen", wenn Sie den tatsächlichen (negativen) Wert sehen möchten – z. B. bei Abbruchobjekten.

Details (Reinertrag, Verzinsung, Vervielfältiger) ▼

Reinertrag (nach Bewirtschaftungskosten)–

Bodenwertverzinsung–

Vervielfältiger–

Restnutzungsdauer–

Abzüglich Sanierungsstau–

Wie wird gerechnet? ▼

Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert

Gebäudeertragswert: (Reinertrag − Bodenwertverzinsung) × Vervielfältiger, über die Restnutzungsdauer kapitalisiert.
Bodenwert: Grundstücksanteil × Bodenrichtwert.
Vervielfältiger: ergibt sich aus Liegenschaftszins & Restnutzungsdauer (max. 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer).

Keine Finanz- oder Steuerberatung. Das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV liefert eine Orientierung — für eine rechtssichere Bewertung ist ein Sachverständigengutachten erforderlich.

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