Die Bauaufsicht kann den Eigentümer als Zustandsstörer in Anspruch nehmen – unabhängig davon, wer die illegale Nutzung tatsächlich ausübt. Entscheidend ist die Effektivität der Gefahrenabwehr, nicht wer „schuld" ist.
Verhaltens- und Zustandsstörer: Wer ist verantwortlich?
Im Ordnungsrecht gibt es zwei Arten von Störern: Den Verhaltensstörer, der die Gefahr durch sein Handeln verursacht, und den Zustandsstörer, der für den Zustand einer Sache verantwortlich ist.
Als Eigentümer einer Immobilie sind Sie grundsätzlich Zustandsstörer – Sie sind für den Zustand Ihrer Immobilie verantwortlich, auch wenn jemand anderes sie rechtswidrig nutzt.
Die Bauaufsicht wählt den Störer nach Ermessen aus. Entscheidend sind dabei die Aspekte der Effektivität der Gefahrenabwehr und der Verhältnismäßigkeit.
Warum im OVG-Fall die Eigentümerin haftete
Die Eigentümerin im Fall OVG NRW 7 A 1988/23 argumentierte, die Mieter hätten die illegale Nutzung (Einzelzimmervermietung, Prostitution) ausgeübt – nicht sie. Das Gericht folgte dem nicht.
Gründe für die Inanspruchnahme der Eigentümerin:
- Mieter nicht greifbar: Teils unklare Meldelage, fehlende inländische Anschriften
- Zuordnung unmöglich: Keine eindeutige Zuordnung der Personen zu Nutzungseinheiten
- Effektivität: Die Eigentümerin konnte die Nutzung am schnellsten beenden
- Zustandsverantwortung: Sie hatte die Sachherrschaft über die Immobilie
Auch wenn Sie „nichts dafür können" – wenn Ihre Mieter Ihre Immobilie illegal nutzen, werden Sie als Eigentümer in Anspruch genommen. Die Behörde muss nicht erst versuchen, an die Mieter heranzukommen.
Die finanziellen Folgen im Überblick
Mietausfall: 5.760 € pro Monat × 19 Monate
Zusätzlich: Wertminderung beim Verkauf (laut Klägerin 325.000 €)
Folge: Gezwungener Verkauf der Immobilien
Kann ich Schadensersatz von der Behörde verlangen?
Die Klägerin im OVG-Fall versuchte genau das: Sie wollte feststellen lassen, dass die Nutzungsuntersagung rechtswidrig war – um dann Schadensersatz zu fordern (Amtshaftung). Das Gericht ließ diese Möglichkeit offen.
Voraussetzungen für einen Amtshaftungsanspruch:
- Die behördliche Maßnahme war rechtswidrig
- Ein Beamter hat eine Amtspflicht verletzt
- Der Schaden ist kausal auf die Pflichtverletzung zurückzuführen
- Kein Mitverschulden des Geschädigten
Im konkreten Fall war die Nutzungsuntersagung aber rechtmäßig. Damit scheidet ein Amtshaftungsanspruch aus. Der Mietausfall war Folge der illegalen Nutzung – nicht der behördlichen Reaktion darauf.
Kann ich Regress bei den Mietern nehmen?
Theoretisch ja – wenn Sie nachweisen können, dass Mieter vertragswidrig gehandelt haben und Ihnen dadurch ein Schaden entstanden ist. Praktisch gibt es einige Hürden:
- Mieter oft nicht mehr auffindbar oder insolvent
- Nachweis des Kausalzusammenhangs schwierig
- Bei fehlenden Mietverträgen: unklare Rechtslage
- Kosten der Rechtsverfolgung oft höher als der Nutzen
Was Sie als Eigentümer tun können
Vor der Vermietung:
- Schriftliche Mietverträge mit klarer Nutzungsbestimmung
- Verbot gewerblicher Nutzung (wenn nicht genehmigt) im Vertrag
- Regelmäßige Kontrollen des Mietobjekts
- Klare Kommunikation über erlaubte Nutzung
- Kaution und Bonitätsprüfung
Bei Verdacht auf illegale Nutzung:
- Dokumentieren: Fotos, Zeugen, Schriftverkehr
- Abmahnen: Schriftliche Abmahnung mit Fristsetzung
- Kündigen: Bei Vertragsverstoß fristlose Kündigung prüfen
- Bauaufsicht: Proaktiv Kontakt aufnehmen kann helfen
- Rechtsberatung: Frühzeitig anwaltliche Hilfe holen
Bei behördlichem Einschreiten:
- Kooperieren: Widerstand verschlimmert die Lage meist
- Fristen einhalten: Behördliche Fristen ernst nehmen
- Rechtsmittel prüfen: Anwalt einschalten
- Genehmigung nachträglich beantragen: Wenn möglich
- Schadensminderung: Schäden dokumentieren und minimieren
Zusammenfassung der Serie
- Teil 1: Nutzungsuntersagung kann bei formeller Illegalität ausgesprochen werden
- Teil 2: Einzelzimmervermietung ist oft genehmigungspflichtig
- Teil 3: Bestandsschutz erlischt bei Nutzungsänderung
- Teil 4: Rettungswege müssen für jede Nutzungseinheit vorhanden sein
- Teil 5: Eigentümer haften als Zustandsstörer
Fazit: Prävention ist günstiger als Reaktion
Der Fall OVG NRW 7 A 1988/23 zeigt eindrücklich: Eine Nutzungsuntersagung kann existenzbedrohend sein. Die Eigentümerin verlor nicht nur über 100.000 Euro an Mieteinnahmen, sondern musste ihre Immobilien verkaufen.
Die gute Nachricht: Die meisten Probleme lassen sich durch sorgfältige Planung und Prüfung vermeiden. Wer vor der Vermietung klärt, was erlaubt ist, und seine Mieter im Blick behält, muss keine Nutzungsuntersagung fürchten.
- Teil 1: Nutzungsuntersagung – Wenn Vermietung zum Risiko wird
- Teil 2: Einzelzimmervermietung – Wann brauche ich eine Genehmigung?
- Teil 3: Bestandsschutz verloren – Wann alte Genehmigungen nicht mehr helfen
- Teil 4: Rettungswege – Das unterschätzte Genehmigungsrisiko
- Teil 5: Bauaufsicht und Eigentümerhaftung – Wer zahlt am Ende?
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