Bei Einzelzimmervermietung wird jedes Zimmer zur eigenen Nutzungseinheit – und braucht zwei unabhängige Rettungswege. In Bestandsgebäuden ist das oft nicht gegeben. Das macht die Nutzung nicht nur formell, sondern auch materiell rechtswidrig.
Die Grundregel: Zwei Rettungswege pro Nutzungseinheit
Nach § 33 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW müssen für Nutzungseinheiten in jedem Geschoss mit Aufenthaltsräumen mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie vorhanden sein. Diese Regel gilt bundesweit ähnlich.
Der erste Rettungsweg führt in der Regel über die notwendige Treppe. Der zweite Rettungsweg kann über eine weitere Treppe, über Balkone/Terrassen oder über die Rettungsgeräte der Feuerwehr (Leitern) führen.
Was ist eine Nutzungseinheit?
Eine Nutzungseinheit ist ein räumlich und funktionell abgeschlossener Bereich innerhalb eines Gebäudes. Klassische Beispiele:
- Eine Wohnung (alle Zimmer zusammen = eine Nutzungseinheit)
- Ein Ladengeschäft
- Ein Büro
- Aber auch: ein einzeln vermietetes Zimmer
Hier liegt der Knackpunkt: Bei einer Familienwohnung gilt die gesamte Wohnung als eine Nutzungseinheit. Die Rettungswege müssen von der Wohnung aus erreichbar sein – nicht von jedem einzelnen Zimmer.
Warum Einzelzimmervermietung das Problem verschärft
Wird jedes Zimmer einzeln vermietet, wird jedes Zimmer zur eigenen Nutzungseinheit. Plötzlich braucht jedes einzelne Zimmer zwei unabhängige Rettungswege.
Die gesamte Wohnung braucht zwei Rettungswege. Von der Wohnung gibt es Zugang zum Treppenhaus (1. Rettungsweg) und ein Fenster zur Straße für die Feuerwehrleiter (2. Rettungsweg). ✓
Jedes Zimmer braucht zwei Rettungswege. Das hofseitige Zimmer hat zwar Zugang zum Flur, aber das Hoffenster ist für die Feuerwehr nicht erreichbar. ✗
Der Fall aus dem OVG-Urteil
Im Fall des OVG NRW 7 A 1988/23 war genau das Problem: Die hofseitigen Zimmer in den oberen Etagen hatten keinen zweiten Rettungsweg.
- Fußbodenhöhe über dem 2. OG zu hoch für tragbare Leitern
- Hubrettungsgeräte im Innenhof nicht einsetzbar
- Kein alternativer zweiter Rettungsweg vorhanden
- Folge: Nicht nur formell, sondern auch materiell rechtswidrig
Das bedeutet: Selbst wenn die Eigentümerin nachträglich einen Bauantrag gestellt hätte, wäre die Nutzung nicht genehmigungsfähig gewesen.
Wann reicht die Feuerwehr als zweiter Rettungsweg?
Die Feuerwehr kann den zweiten Rettungsweg sicherstellen – aber nur unter bestimmten Voraussetzungen:
- Erreichbarkeit: Das Fenster muss für die Feuerwehr zugänglich sein
- Anleiterhöhe: Tragbare Leitern reichen bis etwa 8 m (entspricht ca. 2. OG)
- Hubrettungsgeräte: Erfordern Aufstellflächen und Zufahrt
- Fenstermaße: Rettungsöffnungen müssen Mindestmaße haben
- Hofseitige Zimmer ohne Feuerwehrzufahrt
- Dachgeschoss-Zimmer über der Anleitergrenze
- Zu kleine Fenster (unter Mindestmaß)
- Vergitterte oder schwer zugängliche Fenster
Was bedeutet das für Vermieter?
Vor der Einzelzimmervermietung prüfen:
- Nutzungseinheiten definieren: Wie viele eigenständige Einheiten entstehen?
- Rettungswege prüfen: Hat jede Einheit zwei unabhängige Rettungswege?
- Bauaufsicht kontaktieren: Im Zweifel vorab klären
- Brandschutzgutachten: Bei komplexen Fällen professionelle Beurteilung
Mögliche Lösungen bei fehlendem zweitem Rettungsweg:
- Einbau einer zweiten Treppe (teuer, oft nicht machbar)
- Außentreppe oder Notleiter (genehmigungspflichtig)
- Verbindung zwischen Nutzungseinheiten (z.B. Balkone)
- Rückkehr zur genehmigten Nutzung (Wohnung statt Einzelzimmer)
Die Kosten der Nachrüstung vs. Nutzungsuntersagung
Die Nachrüstung von Rettungswegen kann erhebliche Kosten verursachen – aber sie sind in der Regel geringer als die Folgen einer Nutzungsuntersagung:
- Mietausfälle für die Dauer der Stilllegung
- Kosten für Umsetzung der Mieter
- Rechtskosten bei gerichtlicher Auseinandersetzung
- Im OVG-Fall: über 109.000 Euro Schaden plus Wertverlust
- Teil 1: Nutzungsuntersagung – Wenn Vermietung zum Risiko wird
- Teil 2: Einzelzimmervermietung – Wann brauche ich eine Genehmigung?
- Teil 3: Bestandsschutz verloren – Wann alte Genehmigungen nicht mehr helfen
- Teil 4: Rettungswege – Das unterschätzte Genehmigungsrisiko
- Teil 5: Bauaufsicht und Eigentümerhaftung – Wer zahlt am Ende?
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