Einzelzimmervermietung: Wann brauche ich eine Genehmigung?

WG ist nicht gleich Einzelzimmervermietung

Viele Vermieter meinen, wenn sie mehrere Zimmer einer Wohnung an verschiedene Personen vermieten, handele es sich um eine Wohngemeinschaft. Doch der Begriff „WG" hat baurechtliche Voraussetzungen, die oft nicht erfüllt sind.

Im Fall des OVG NRW 7 A 1988/23 behauptete die Eigentümerin, an Wohngemeinschaften zu vermieten. Die Realität sah anders aus: keine Mietverträge, Barzahlung, kein WG-Charakter, jedes Zimmer faktisch eine eigenständige Nutzungseinheit.

Was eine echte WG ausmacht

• Gemeinsamer Haushalt: Die Bewohner teilen Küche, Bad und Gemeinschaftsräume tatsächlich gemeinsam
• Soziale Gemeinschaft: Es besteht ein gewisser Zusammenhalt zwischen den Bewohnern
• Ein Mietverhältnis: Idealerweise ein gemeinsamer Mietvertrag oder klare WG-Struktur
• Wohnnutzung: Das Wohnen steht im Vordergrund, nicht die kurzfristige Unterkunft

Wann wird es zur Einzelzimmervermietung?

• Jedes Zimmer wird separat an wechselnde Personen vermietet
• Keine gemeinsame Haushaltsführung erkennbar
• Kurzfristige Vermietung (tage- oder wochenweise)
• Bewohner kennen sich nicht oder haben keinen Kontakt
• Keine regulären Mietverträge, sondern formlose Vereinbarungen

Vergleich: Welche Nutzung erfordert eine Genehmigung?

Nutzungsart	Genehmigung nötig?	Risikobewertung
Klassische Familienwohnung Vermietung als Ganzes an Familie/Einzelperson	Nein	Entspricht der genehmigten Wohnnutzung
Echte WG Gemeinsamer Haushalt, stabiler Personenkreis	In der Regel nein	Bleibt innerhalb der Variationsbreite
Möblierte Zimmer (langfristig) Einzelzimmer an Studierende, > 6 Monate	Grauzone	Vorabklärung empfohlen
Monteurszimmer Tage-/wochenweise Vermietung an Handwerker	Ja	Gewerbliche Nutzung, neue Rettungswege nötig
Boardinghouse/Serviced Apartments Kurzfristige möblierte Vermietung	Ja	Beherbergungsbetrieb, andere Anforderungen
Airbnb/Ferienwohnung Tageweise Vermietung an Touristen	Ja	Gewerbliche Nutzung, oft zusätzliche Auflagen
Prostitutionsnutzung Gewerbliche Nutzung für Sexarbeit	Ja	Andere städtebauliche Wirkungen, strenge Auflagen

Der juristische Knackpunkt: Eigenständige Nutzungseinheit

Die Frage, ob eine Genehmigung erforderlich ist, hängt davon ab, ob jedes Zimmer zur eigenständigen Nutzungseinheit wird. Das hat massive Konsequenzen:

Im OVG-Fall lag genau hier das Problem: Die hofseitigen Zimmer in den oberen Etagen hatten keinen zweiten Rettungsweg. Tragbare Leitern waren nicht einsetzbar, Hubrettungsgeräte konnten den Innenhof nicht erreichen. Die Nutzung war nicht nur formell, sondern auch materiell rechtswidrig.

Typische Fehler bei der Einzelzimmervermietung

1. „Das war doch immer schon so"

Bestandsschutz greift nur, wenn die Nutzung innerhalb der Variationsbreite der Genehmigung bleibt. „Immer schon" illegal ist kein Argument.

2. „Das ist doch auch nur Wohnen"

Einzelzimmervermietung hat andere Wirkungen als Wohnen: mehr Verkehr, andere Bewohnerstruktur, andere Rettungsweganforderungen. Die Genehmigungsfrage stellt sich neu.

3. „Meine Mieter machen das, nicht ich"

Als Eigentümer haften Sie als Zustandsstörer. Was in Ihrer Immobilie passiert, ist Ihr Problem – unabhängig davon, wer es tut.

4. „Ich habe keine Mietverträge, also keine Beweise"

Das ist eher ein Hinweis auf illegale Nutzung als ein Schutz. Im OVG-Fall war gerade das Fehlen von Mietverträgen ein Indiz.

Was tun, wenn Sie Einzelzimmer vermieten wollen?

Einzelzimmervermietung kann ein lukratives Geschäftsmodell sein – aber nur, wenn Sie es richtig machen. Die wichtigsten Schritte:

1. Baugenehmigung prüfen: Was ist tatsächlich genehmigt?
2. Bauaufsicht kontaktieren: Vorabklärung ist immer besser als Nachsicht
3. Brandschutz prüfen: Rettungswege für jede Nutzungseinheit?
4. Bauantrag stellen: Bei Nutzungsänderung unvermeidlich
5. Schriftliche Verträge: Klare Verhältnisse schaffen Rechtssicherheit