Viele Eigentümer wissen nicht genau, wo ihr alleiniges Herrschaftsgebiet endet und das Gemeinschaftseigentum beginnt. Dieser Ratgeber klärt die wichtigsten Begriffe des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) und hilft Ihnen, teure Streitigkeiten zu vermeiden.
1. Teileigentum: Wenn es kein Wohnraum ist
Nach § 1 Abs. 3 WEG spricht man von Teileigentum, wenn Räume nicht zu Wohnzwecken, sondern beruflich oder gewerblich genutzt werden. Typische Beispiele sind Arztpraxen, Büros oder Ladenlokale innerhalb eines Wohngebäudes.
Wichtig für Sie: Die rechtliche Behandlung ist fast identisch mit dem Sondereigentum an einer Wohnung, jedoch kann die Teilungserklärung spezifische Nutzungen (z.B. Gastronomie) untersagen, um die anderen Bewohner vor Lärm oder Geruch zu schützen.
2. Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum
Die Abgrenzung ist im Alltag entscheidend, besonders wenn Reparaturen anstehen:
- Sondereigentum: Alles innerhalb Ihrer Wohnung, was verändert werden kann, ohne die äußere Gestalt des Gebäudes oder die Statik zu beeinflussen (Innentüren, Bodenbeläge, nicht tragende Wände).
- Gemeinschaftseigentum: Das Fundament, das Dach, das Treppenhaus, aber auch die Fenster und die Wohnungseingangstür. Selbst wenn diese Teile in Ihrer Wohnung liegen, gehören sie rechtlich allen.
3. Streitfall Balkon und Terrasse
Obwohl Sie Ihren Balkon exklusiv nutzen, gehört die Substanz (Bodenplatte, Brüstung) zum Gemeinschaftseigentum. Bauliche Veränderungen wie eine Balkonverglasung, das Anbringen von festen Sichtschutzmatten oder eine Satellitenschüssel an der Fassade sind oft genehmigungspflichtig.
4. Stellplätze: Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht?
Bei Tiefgaragenplätzen gibt es zwei rechtliche Wege:
- Sondereigentum: Der Stellplatz ist eine eigene Immobilie mit eigenem Grundbuchblatt.
- Sondernutzungsrecht: Der Platz bleibt Gemeinschaftseigentum, aber Ihnen wird das alleinige Nutzungsrecht eingeräumt. Sie dürfen dort parken, aber bauliche Änderungen (z.B. eine Wallbox) müssen mit der WEG abgestimmt werden.
Vorsicht beim Verkauf: Wer mehr als drei Sondereigentums-Einheiten (z. B. Wohnung, Keller und zwei separate Stellplätze) innerhalb von fünf Jahren verkauft, riskiert, vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft zu werden.