Die Rendite stimmt, die Lage passt, der Kaufpreis scheint fair. Aber was passiert, wenn die Zinsen steigen? Wenn die Miete sinkt? Wenn eine teure Sanierung ansteht? Viele Immobilieninvestoren rechnen nur das Schönwetter-Szenario durch – und erleben später böse Überraschungen.
Genau dafür haben wir den Immobilien Stress-Test entwickelt: Ein kostenloses Tool, das deine Investition unter konservativen Krisenbedingungen durchrechnet und dir einen klaren Score von 0 bis 100 liefert.
Was ist ein Immobilien Stress-Test?
Ein Stress-Test prüft, ob eine Immobilieninvestition auch unter widrigen Bedingungen wirtschaftlich tragfähig bleibt. Im Kern geht es um eine einfache Frage: Überlebt mein Deal eine Krise?
Professionelle Banken und institutionelle Investoren nutzen Stresstests seit Jahrzehnten. Mit unserem Tool bringen wir dieses Konzept erstmals für private Immobilieninvestoren auf den Punkt – kostenlos und ohne Anmeldehürde beim Renditerechner.
Der Stress-Test ist keine Finanzberatung und keine Kaufempfehlung. Er ist eine Risikoanalyse, die dir hilft, fundierter zu entscheiden.
So funktioniert der Stress-Test
Unser Modell legt bewusst strenge Annahmen an. Die Idee: Wenn dein Deal unter diesen konservativen Bedingungen noch funktioniert, bist du auf der sicheren Seite.
Die 5 Stress-Annahmen
| Parameter | Stress-Annahme | Warum? |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen | −12 % | Mietpreisbremse, Marktabschwung, Mieterausfall |
| Zinssatz | +1,25 % | Anschlussfinanzierung zu höheren Konditionen |
| Leerstand | 1 Monat/Jahr | Mieterwechsel, Renovierungszeit |
| Instandhaltung | +15 % | Handwerkerkosten steigen, ungeplante Reparaturen |
| Mietsteigerung | 0 % | Konservativ: Keine Mietanpassung eingerechnet |
Die 5 Bewertungsbereiche
Der Gesamtscore setzt sich gewichtet aus fünf Teilbereichen zusammen:
| Bereich | Gewichtung | Was wird geprüft? |
|---|---|---|
| Cashflow-Resilienz | 30 % | Bleibt der Cashflow unter Stress positiv? |
| Zinsrisiko | 20 % | Wie stark trifft ein Zinsanstieg? |
| Bau-/Substanzrisiko | 20 % | Baujahr, Sanierung, Energetik, Standort |
| Instandhaltungs-Puffer | 20 % | Reichen die eingeplanten Rücklagen? |
| Mietmultiplikator | 10 % | Wie viele Jahresmieten kostet die Immobilie? |
Die Score-Bewertung: Von „Sehr robust" bis „Nicht krisenfest"
Der Test ist bewusst streng kalibriert. Ein Score von 60 oder mehr bedeutet bereits, dass dein Deal solide aufgestellt ist. Ein perfekter Score von 100 ist in der Praxis selten – und auch nicht notwendig.
Praxisbeispiel: 3-Zimmer-Wohnung in Düsseldorf
Ausgangsdaten
Kaufpreis: 220.000 € | Wohnfläche: 72 m² | Baujahr: 1985
Nettokaltmiete: 680 €/Monat | Darlehenssumme: 190.000 € | Zinssatz: 3,2 %
Zinsbindung: 15 Jahre | Instandhaltung: 900 €/Jahr
Sanierung: vor 10 Jahren | Energieklasse: D | Standort: B-Lage
Stress-Test-Ergebnis: Score 58 – „Erhöhtes Risiko"
Die Wohnung schafft es knapp nicht in den grünen Bereich. Warum? Die Instandhaltungsrücklage von nur 12,50 €/m² ist unter Stressbedingungen grenzwertig, und die Energieklasse D bedeutet mittelfristig GEG-Sanierungspflichten. Der Cashflow bleibt unter Stress-Bedingungen allerdings gerade noch positiv – ein gutes Zeichen.
Hebel zur Verbesserung
Durch eine Erhöhung der Instandhaltungsrücklage auf 15 €/m² und eine bereits eingeplante energetische Sanierung (mit Förderung) verbessert sich der Score auf 67 – „Robust". Das zeigt: Oft reichen gezielte Maßnahmen, um einen Deal krisenfest zu machen.
Für wen ist der Stress-Test?
Der Stress-Test eignet sich für alle, die eine Immobilieninvestition nicht nur im Best-Case rechnen wollen.
Besonders relevant ist er für Kaufinteressenten vor der endgültigen Entscheidung, Bestandshalter die ihre Portfolioqualität prüfen möchten, sowie Anleger die bei Zwangsversteigerungen mitbieten wollen – hier lauern oft versteckte Substanzrisiken.
So nutzt du den Stress-Test
Häufige Fragen zum Immobilien Stress-Test
Ist der Stress-Test kostenlos?
Ja, der Stress-Test ist in der MVP-Version vollständig kostenlos. Du brauchst lediglich einen (ebenfalls kostenlosen) Account, damit deine Berechnungen gespeichert werden können.
Kann ich die Stress-Parameter selbst anpassen?
In der aktuellen Version arbeitet der Test mit fixen, konservativ gewählten Parametern. Eine erweiterte Version mit individuellen Szenarien ist in Planung.
Ersetzt der Stress-Test eine professionelle Beratung?
Nein. Der Stress-Test ist eine Orientierungshilfe auf Basis mathematischer Modelle. Für individuelle steuerliche oder finanzielle Beratung empfehlen wir immer einen Fachberater. Nutze unseren Partnerfinder für passende Experten.
Was bedeutet ein niedriger Score?
Ein niedriger Score bedeutet nicht automatisch, dass der Deal schlecht ist – aber dass er unter Stress-Bedingungen anfälliger wäre. Prüfe gezielt die Teilbereiche, um zu verstehen, wo die Schwachstellen liegen.
Werden meine Daten gespeichert?
Ja, der Stress-Test-Score wird mit deiner Berechnung verknüpft und ist über das Dashboard jederzeit abrufbar. Alle Daten sind nur für dich sichtbar.
🛡️ Jetzt deinen Deal stressen
Finde heraus, ob deine Immobilieninvestition auch in der Krise besteht.