Die Rendite stimmt, die Lage passt, der Kaufpreis scheint fair. Aber was passiert, wenn die Zinsen steigen? Wenn die Miete sinkt? Wenn eine teure Sanierung ansteht? Viele Immobilieninvestoren rechnen nur das Schönwetter-Szenario durch – und erleben später böse Überraschungen.
Genau dafür haben wir die Dealbewertung entwickelt: ein kostenloses Tool, das deinen Deal ganzheitlich einordnet – Finanzierung, Marktumfeld, Objektsubstanz und, als einen von vier Bausteinen, einen Stresstest, der deine Investition unter konservativen Krisenbedingungen durchrechnet. Am Ende steht ein klarer Deal Score von 0 bis 100.
Was ist die Dealbewertung?
Die Dealbewertung ist die ganzheitliche Analyse deines Immobilien-Investments. Statt nur eine Rendite anzuzeigen, bewertet sie vier Dimensionen gemeinsam – Finanzierung, Belastbarkeit, Marktumfeld und Objekt & Mietpotenzial – und verdichtet sie zu einem einzigen Deal Score von 0 bis 100 mit Note von A+ bis E.
Ein zentraler Baustein der Belastbarkeits-Dimension ist der integrierte Stresstest: Er prüft, ob dein Deal auch unter widrigen Bedingungen wirtschaftlich tragfähig bleibt. Im Kern geht es um eine einfache Frage: Übersteht mein Deal eine Krise?
Professionelle Banken und institutionelle Investoren nutzen Stresstests seit Jahrzehnten. Mit der Dealbewertung bringen wir dieses Konzept für private Immobilieninvestoren auf den Punkt – kostenlos und direkt im Anschluss an den Renditerechner.
Die Dealbewertung ist keine Finanzberatung und keine Kaufempfehlung. Sie ist eine Risikoanalyse, die dir hilft, fundierter zu entscheiden.
So funktioniert die Dealbewertung
Unser Modell legt bewusst strenge Annahmen an. Die Idee: Wenn dein Deal unter diesen konservativen Bedingungen noch funktioniert, bist du auf der sicheren Seite.
Die 4 Dimensionen des Deal Score
| Dimension | Gewichtung | Was wird geprüft? |
|---|---|---|
| Finanzierung | 35 % | Cashflow, Eigenkapitalquote, Kapitaldienstfähigkeit |
| Belastbarkeit | 30 % | Übersteht der Deal den integrierten Stresstest (Zinsanstieg, Mietausfall, höhere Instandhaltung)? |
| Marktumfeld | 20 % | Bodenrichtwert, Vergleichsmiete, regionale Nachfrage |
| Objekt & Mietpotenzial | 15 % | Mietgap zum Markt, Substanz, Vermietungssicherheit |
Der integrierte Stresstest: So wird die Belastbarkeit geprüft
Für die Belastbarkeits-Dimension rechnet die Dealbewertung deinen Deal unter strengen Annahmen durch. Die Idee: Wenn dein Cashflow auch unter diesen konservativen Bedingungen noch funktioniert, bist du auf der sicheren Seite.
Die 5 Stress-Annahmen
| Parameter | Stress-Annahme | Warum? |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen | −12 % | Mietpreisbremse, Marktabschwung, Mieterausfall |
| Zinssatz | +1,25 % | Anschlussfinanzierung zu höheren Konditionen |
| Leerstand | 1 Monat/Jahr | Mieterwechsel, Renovierungszeit |
| Instandhaltung | +15 % | Handwerkerkosten steigen, ungeplante Reparaturen |
| Mietsteigerung | 0 % | Konservativ: Keine Mietanpassung eingerechnet |
Die 5 Bewertungsbereiche des Stresstest-Scores
Der Stresstest-Score (0–100) setzt sich gewichtet aus fünf Teilbereichen zusammen und fließt mit 30 % in den Gesamt-Deal-Score ein:
| Bereich | Gewichtung | Was wird geprüft? |
|---|---|---|
| Cashflow-Resilienz | 30 % | Bleibt der Cashflow unter Stress positiv? |
| Zinsrisiko | 20 % | Wie stark trifft ein Zinsanstieg? |
| Bau-/Substanzrisiko | 20 % | Baujahr, Sanierung, Energetik, Standort |
| Instandhaltungs-Puffer | 20 % | Reichen die eingeplanten Rücklagen? |
| Mietmultiplikator | 10 % | Wie viele Jahresmieten kostet die Immobilie? |
Die Score-Bewertung: Deal Score und Stresstest-Score
Zwei Skalen sind wichtig: der Deal Score – das Gesamtergebnis der Dealbewertung – und der Stresstest-Score – das Ergebnis der Belastbarkeits-Dimension.
Deal Score: Note A+ bis E
Stresstest-Score: 0 bis 100
Beide Skalen sind bewusst streng kalibriert. Ein Stresstest-Score von 60 oder mehr bedeutet bereits, dass dein Deal auch unter Stress solide aufgestellt ist. Ein perfekter Wert von 100 ist in der Praxis selten – und auch nicht notwendig.
Praxisbeispiel: 3-Zimmer-Wohnung in Düsseldorf
Ausgangsdaten
Kaufpreis: 220.000 € | Wohnfläche: 72 m² | Baujahr: 1985
Nettokaltmiete: 680 €/Monat | Darlehenssumme: 190.000 € | Zinssatz: 3,2 %
Zinsbindung: 15 Jahre | Instandhaltung: 900 €/Jahr
Sanierung: vor 10 Jahren | Energieklasse: D | Standort: B-Lage
Stresstest-Score: 58 – „Erhöhtes Risiko"
Die Wohnung schafft es knapp nicht in den grünen Bereich der Belastbarkeits-Prüfung. Warum? Die Instandhaltungsrücklage von nur 12,50 €/m² ist unter Stressbedingungen grenzwertig, und die Energieklasse D bedeutet mittelfristig GEG-Sanierungspflichten. Der Cashflow bleibt unter Stress-Bedingungen allerdings gerade noch positiv – ein gutes Zeichen. Da die Belastbarkeit mit 30 % in den Deal Score einfließt, drückt dieser Wert auch die Gesamtnote spürbar nach unten.
Hebel zur Verbesserung
Durch eine Erhöhung der Instandhaltungsrücklage auf 15 €/m² und eine bereits eingeplante energetische Sanierung (mit Förderung) verbessert sich der Stresstest-Score auf 67 – „Robust". Das zeigt: Oft reichen gezielte Maßnahmen, um einen Deal krisenfest zu machen – und damit auch den Gesamt-Deal-Score spürbar zu verbessern.
Für wen ist die Dealbewertung?
Die Dealbewertung eignet sich für alle, die eine Immobilieninvestition nicht nur im Best-Case rechnen wollen.
Besonders relevant ist sie für Kaufinteressenten vor der endgültigen Entscheidung, Bestandshalter die ihre Portfolioqualität prüfen möchten, sowie Anleger die bei Zwangsversteigerungen mitbieten wollen – hier lauern oft versteckte Substanzrisiken.
So nutzt du die Dealbewertung
Häufige Fragen zur Dealbewertung
Ist die Dealbewertung kostenlos?
Ja, die Dealbewertung ist vollständig kostenlos. Du brauchst lediglich einen (ebenfalls kostenlosen) Account, damit deine Berechnungen gespeichert werden können.
Kann ich die Stresstest-Parameter selbst anpassen?
Der integrierte Stresstest arbeitet mit fixen, konservativ gewählten Parametern (Zins, Miete, Leerstand, Instandhaltung). So bleiben die Ergebnisse zwischen verschiedenen Deals vergleichbar.
Ersetzt die Dealbewertung eine professionelle Beratung?
Nein. Die Dealbewertung ist eine Orientierungshilfe auf Basis mathematischer Modelle. Für individuelle steuerliche oder finanzielle Beratung empfehlen wir immer einen Fachberater. Nutze unseren Partnerfinder für passende Experten.
Was bedeutet ein niedriger Deal Score?
Ein niedriger Deal Score bedeutet nicht automatisch, dass der Deal schlecht ist – aber dass er in einer oder mehreren der vier Dimensionen anfällig ist. Prüfe gezielt Finanzierung, Belastbarkeit, Marktumfeld und Objektsubstanz, um zu verstehen, wo die Schwachstellen liegen.
Werden meine Daten gespeichert?
Ja, der Deal Score wird mit deiner Berechnung verknüpft und ist über das Dashboard jederzeit abrufbar. Alle Daten sind nur für dich sichtbar.
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