Erbbaurecht ist ein Relikt, das gerade wieder modern wird. Kirchen und Kommunen vergeben Grundstücke gegen einen monatlichen Zins (Erbbauzins), statt sie zu verkaufen. Für junge Familien klingt das verlockend: Man spart sich den teuren Grundstückskaufpreis (oft 100.000 € und mehr) und muss weniger Kredit aufnehmen.
Doch bei der Wertermittlung (und beim späteren Wiederverkauf) ist das Erbbaurecht die Königsdisziplin – und oft ein Albtraum. Die neue ImmoWertA 2023 hat hier endlich Klarheit in die mathematischen Modelle gebracht.
Das finanzmathematische Mysterium
Wie bewertet man etwas, das einem nicht gehört? Der Wert eines Erbbaurechts setzt sich nicht aus "Steine plus Boden" zusammen. Er leitet sich aus dem Vorteil ab, den Sie gegenüber einem Käufer haben.
Der Marktanpassungsfaktor ist entscheidend
Zahlen Sie aktuell einen Erbbauzins von 100 € im Monat, aber marktüblich wären heute 500 €? Glückwunsch! Dieser Zinsvorteil wird auf die restliche Laufzeit (z.B. noch 40 Jahre) hochgerechnet. Das steigert den Wert Ihres Hauses enorm.
Zahlen Sie aber 500 €, obwohl der Markt nur 300 € hergibt (z.B. weil die Zinsen gefallen sind)? Dann mindert das den Wert Ihres Hauses, weil jeder Käufer diesen "Rucksack" mit übernimmt.
Vorsicht: Die Restlaufzeit
Banken finanzieren Erbbaurechte ungern, wenn die Restlaufzeit unter 40 Jahren liegt. Warum? Weil das Haus am Ende der Zeit an den Grundstücksgeber zurückfällt (Heimfall). Sie bekommen zwar oft eine Entschädigung (z.B. 2/3 des Wertes), aber das Haus ist weg.
Vererben und Beleihen
Ein Erbbaurecht können Sie ganz normal vererben. Aber Vorsicht: Die Erben treten in den Vertrag ein. Wenn der Erbbauzinsindexiert ist (also mit der Inflation steigt), kann die monatliche Pacht in 20 Jahren explodiert sein.
Nutzen Sie unseren Erbe-Rechner, um zu prüfen, wie sich Immobilienwerte (auch Erbbaurechte) auf die Erbquote auswirken.
Lohnt es sich trotzdem?
Erbbaurecht lohnt sich oft dann, wenn:
- Sie wenig Eigenkapital haben.
- Der Erbbauzinsgeber "sozial" eingestellt ist (Kirchen, Stiftungen).
- Die Laufzeit noch sehr lang ist (über 60 Jahre).
Wer jedoch Vermögen für Generationen aufbauen will, fährt mit dem Volleigentum meist besser, da der Bodenwert historisch gesehen immer gestiegen ist – und beim Erbbaurecht profitieren Sie davon nicht.
Nicht alle Banken machen das. Finden Sie hier spezialisierte Baufinanzierer, die auch Pachtgrundstücke beleihen.
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