Seit der Grundsteuerreform gilt in NRW das wertabhängige Bundesmodell: Der Grundsteuerwert der Immobilie wird mit der Steuermesszahl und anschließend mit dem kommunalen Hebesatz multipliziert – und genau dieser Hebesatz ist es, den jede Kommune selbst festlegt. Das Ergebnis: enorme Unterschiede zwischen den 396 NRW-Kommunen, die bei Kaufentscheidungen und Renditeberechnungen oft unterschätzt werden.
Datenbasis dieses Vergleichs
Die Zahlen in diesem Artikel basieren auf der Hebesatz-Erhebung des Bund der Steuerzahler NRW e. V. sowie auf Auswertungen auf Basis der amtlichen Kommunaldaten (u. a. IT.NRW), Stand: geprüft im Juli 2026. Hebesätze können sich durch kommunale Haushaltsbeschlüsse unterjährig ändern – für den konkreten Einzelfall gilt immer der aktuelle Bescheid der zuständigen Kommune.
Der Vergleich: Grundsteuer B in den großen NRW-Städten 2026
Die folgende Tabelle zeigt die Hebesätze für die Grundsteuer B (bebaute und unbebaute Grundstücke, inklusive Wohnimmobilien) in ausgewählten größeren NRW-Städten, sortiert vom niedrigsten zum höchsten Wert:
| Stadt | Hebesatz Grundsteuer B 2026 |
|---|---|
| Düsseldorf | 374 % |
| Münster | 492 % |
| Köln | 550 % |
| Aachen | 637 % |
| Krefeld | 680 % |
| Bonn | 680 % |
| Gelsenkirchen | 696 % |
| Bochum | 715 % |
| Mönchengladbach | 792 % |
| Dortmund | 800 % |
| Wuppertal | 947 % |
| Essen | 925 % |
| Duisburg | 1.169 % (einheitlich seit 24.02.2026) |
Die Extremwerte: Von Verl bis Hagen
Betrachtet man alle 396 NRW-Kommunen, wird die Spannbreite noch deutlicher:
170 % – Verl
1.176 % – Hagen
Der ungewichtete Durchschnitt über alle 396 NRW-Gemeinden liegt bei 619 %, der Median bei 576 % – ein Hinweis darauf, dass einzelne besonders hoch verschuldete Kommunen den Durchschnitt nach oben ziehen. Laut der Erhebung des Bund der Steuerzahler NRW haben rund 26 Städte ihren Hebesatz im Vergleich zum Vorjahr um 100 Prozentpunkte oder mehr angehoben – die Tendenz bleibt trotz der 2025 abgeschlossenen Reform klar nach oben gerichtet.
Sonderfall Düsseldorf: Warum die Landeshauptstadt so günstig liegt
Mit 374 % liegt Düsseldorf rund 245 Prozentpunkte unter dem NRW-Durchschnitt – ein Wert, der historisch gewachsen ist: Bereits vor der Grundsteuerreform zählte Düsseldorf zu den Kommunen mit vergleichsweise niedrigem Hebesatz, was auch mit der im NRW-Vergleich soliden Haushaltslage und hohen Gewerbesteuereinnahmen der Landeshauptstadt zusammenhängt. Für Käufer und Kapitalanleger bedeutet das: Auf einen identischen Grundsteuerwert bezogen, fällt die laufende Grundsteuerlast in Düsseldorf spürbar niedriger aus als etwa in Dortmund, Essen oder Duisburg.
Grundsteuerwert und Hebesatz nicht verwechseln
Ein niedriger Hebesatz bedeutet nicht automatisch eine niedrige Grundsteuer in Euro. Entscheidend ist das Produkt aus Grundsteuerwert (der in begehrten Lagen wie Düsseldorf tendenziell höher ausfällt) und Hebesatz. Ein niedriger Hebesatz in einer teuren Stadt kann in Euro trotzdem teurer sein als ein hoher Hebesatz in einer günstigen Kommune.
Das Ruhrgebiet: Strukturell hohe Hebesätze
Auffällig ist das Muster im Ruhrgebiet: Dortmund (800 %), Essen (925 %), Wuppertal (947 %) und insbesondere Duisburg (1.169 % seit dem einheitlichen Hebesatz ab 24. Februar 2026, zuvor gespalten in 886 % für Wohn- und 1.469 % für Nichtwohngrundstücke) liegen allesamt deutlich über dem Landesdurchschnitt. Der Hintergrund ist strukturell: hohe kommunale Verschuldung, hohe Sozialausgaben und ein im Vergleich zu Düsseldorf oder Köln schwächeres Gewerbesteueraufkommen zwingen viele Ruhrgebietsstädte dazu, die Grundsteuer als verlässliche kommunale Einnahmequelle stärker auszuschöpfen.
Für Kapitalanleger, die im Ruhrgebiet günstige Kaufpreise mit vermeintlich hohen Renditen kombinieren wollen, ist das ein Faktor, der in der laufenden Kostenkalkulation oft zu niedrig angesetzt wird – gerade weil die Grundsteuer als Nebenkostenposition auf Mieter umlagefähig ist, aber bei Leerstand oder in der eigengenutzten Immobilie voll beim Eigentümer verbleibt.
Hebesatz in die Renditerechnung einbeziehen
Die laufende Grundsteuerlast gehört in jede seriöse Investitionsrechnung. Mit unserem Ertragswert-Rechner und dem Rendite-Rechner lassen sich Bewirtschaftungskosten wie die Grundsteuer direkt berücksichtigen, bevor Sie sich für einen Standort entscheiden.
Was bedeutet das für Eigentümer, Käufer und Investoren?
- Hebesatz vor dem Kauf prüfen: Der aktuelle Hebesatz der Zielkommune lässt sich bei der Stadtverwaltung oder über die jeweilige Grundsteuersatzung abfragen – wichtig, weil sich Hebesätze jährlich ändern können.
- In die Nebenkostenkalkulation einplanen: Bei Vermietung ist die Grundsteuer über die Betriebskostenverordnung grundsätzlich umlagefähig – bei Leerstand oder Eigennutzung trägt sie aber der Eigentümer allein.
- Grundsteuerwert und Hebesatz zusammen betrachten: Ein niedriger Hebesatz in einer teuren Lage kann in absoluten Euro-Beträgen höher ausfallen als ein hoher Hebesatz in einer günstigen Kommune.
- Kommunale Haushaltslage im Blick behalten: Strukturell verschuldete Kommunen (häufig im Ruhrgebiet) tendieren zu weiteren Hebesatzerhöhungen – ein Faktor für die langfristige Kalkulation von Bestandsimmobilien.
- Bescheid genau prüfen: Bei Unstimmigkeiten zwischen Grundsteuerwertbescheid und Erwartung lohnt sich – gerade angesichts laufender Musterverfahren zur Grundsteuerreform – ein Blick auf die Einspruchsfristen.
Häufige Fragen zu den Grundsteuer-Hebesätzen in NRW
Wie hoch ist der durchschnittliche Grundsteuer-Hebesatz in NRW 2026?
Der ungewichtete Durchschnitt über alle 396 NRW-Kommunen liegt 2026 bei 619 Prozent, der Median bei 576 Prozent. Die einzelnen Hebesätze reichen von 170 Prozent (Verl) bis 1.176 Prozent (Hagen).
Warum ist der Hebesatz in Düsseldorf so niedrig?
Düsseldorf liegt mit 374 Prozent deutlich unter dem NRW-Durchschnitt von 619 Prozent. Ursächlich sind vor allem hohe Gewerbesteuereinnahmen und eine im landesweiten Vergleich solide Haushaltslage, die es der Stadt erlauben, den Hebesatz vergleichsweise niedrig zu halten.
Ist die Grundsteuer auf Mieter umlagefähig?
Ja, die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung und kann über die Nebenkostenabrechnung an Mieter weitergegeben werden. Bei Leerstand oder Eigennutzung trägt der Eigentümer die Kosten vollständig selbst.
Können sich Hebesätze unterjährig ändern?
Der Hebesatz wird in der Regel einmal jährlich im Rahmen der kommunalen Haushaltssatzung beschlossen und gilt dann für das gesamte Kalenderjahr. Änderungen zum Jahreswechsel sind aber möglich und in den letzten Jahren – gerade in finanzschwachen Kommunen – häufiger geworden.
Fazit: Der Standort entscheidet über die Grundsteuerlast
Mit einer Spanne von 170 bis 1.176 Prozent gehört der Hebesatz zu den am stärksten unterschätzten Standortfaktoren bei Immobilieninvestitionen in NRW. Wer zwischen mehreren Objekten oder Kommunen abwägt, sollte den aktuellen Hebesatz genauso selbstverständlich prüfen wie Kaufpreis, Mietniveau und Lagequalität – insbesondere im Ruhrgebiet, wo strukturell hohe Hebesätze die laufende Rendite spürbar schmälern können.