Kaum ein Gesetz hat die Immobilienbranche in den letzten Jahren so beschäftigt wie das 2024 eingeführte "Heizungsgesetz" (Gebäudeenergiegesetz, GEG). Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat der Bundestag am 10. Juli 2026 eine grundlegende Reform beschlossen, der Bundesrat stimmte kurz darauf zu. Verkündet wurde das Gesetz am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt (Nr. 226) – die zentralen Regelungen traten bereits am 29. Juli 2026 in Kraft, weitere Teile folgen zum 1. Januar 2027 und 1. Januar 2028.
Für Eigentümer, die eine neue Heizung planen, und für Vermieter, die künftige Kosten kalkulieren müssen, ändert sich damit einiges. Dieser Artikel erklärt die wichtigsten Neuerungen – kompakt und ohne Fachchinesisch.
Die starre 65-Prozent-Pflicht entfällt
Das Kernstück der Reform: Die pauschale Vorgabe, dass jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss, wird auf Gebäudeebene gestrichen. Eigentümer können künftig wieder frei zwischen Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridsystemen, Biomasseheizung sowie klassischer Gas- oder Ölheizung wählen.
⚠️ Kein Freifahrtschein für fossile Heizungen
Die Technologieoffenheit bedeutet nicht, dass fossile Heizungen dauerhaft ohne Zusatzkosten betrieben werden können. Wer sich für Gas oder Öl entscheidet, muss die neue "Bio-Treppe" einkalkulieren (siehe unten) – und trägt langfristig ein höheres CO₂-Preis-Risiko als bei einer elektrischen Wärmepumpe.
Die Bio-Treppe: Schrittweise CO₂-Neutralisierung statt fixer Quote
Anstelle der 65-Prozent-Pflicht tritt für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen eine stufenweise steigende Pflicht zur Beimischung klimafreundlicher Brennstoffe (Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas) – die sogenannte Bio-Treppe:
| Ab Jahr | Mindestanteil klimafreundlicher Brennstoffe |
|---|---|
| 2029 | 10 % |
| 2030 | 15 % |
| 2035 | 30 % |
| 2040 | 60 % |
| 2045 | 100 % (vollständige Klimaneutralität) |
Zusätzlich ist explizit der Betrieb mit Wasserstoff (grün, blau, orange oder türkis) als Erfüllungsoption vorgesehen, sofern die Heizung entsprechend umgerüstet werden kann.
💡 Gut zu wissen: Bestandsheizungen ausgenommen
Die Bio-Treppe gilt nur für Heizungen, die ab dem Stichtag der Neuregelung eingebaut werden. Bereits seit Anfang 2024 installierte Heizungen sind von der stufenweisen Beimischungspflicht ausgenommen.
Neue Kostenteilung zwischen Vermietern und Mietern
Für vermietete Bestandsgebäude mit neu eingebauter fossiler Heizung sieht das GModG eine gestaffelte Kostenbeteiligung der Vermieter vor:
- Ab 2028: Mieter tragen 50 % der Netzentgelte und des CO₂-Preises für den Betrieb der fossilen Heizung.
- Ab 2029: Vermieter übernehmen zusätzlich 50 % der Mehrkosten, die durch die vorgeschriebene Beimischung klimafreundlicher Brennstoffe entstehen (begrenzt auf einen Biobeimischungsanteil von maximal 30 % des Gesamtverbrauchs).
Für Vermieter bedeutet das: Wer jetzt noch auf eine reine Gas- oder Ölheizung setzt, sollte die absehbaren Zusatzkosten der Bio-Treppe ab 2029 in die langfristige Kalkulation der Mietrendite einbeziehen.
Grüngas- und Grünheizölquote für Anbieter
Parallel zur Bio-Treppe auf Gebäudeebene führt das Gesetz ab 2028 eine Lieferantenpflicht ein: Brennstoffanbieter müssen einen – zunächst niedrigen, unter 1 % liegenden – Anteil klimafreundlicher Alternativen anteilig verkaufen. Diese Quote wirkt unabhängig von der individuellen Heizungsentscheidung im Gebäude und dürfte sich schrittweise auf die Brennstoffpreise auswirken.
Stufenweises Inkrafttreten: Diese Termine sind relevant
Fahrplan des GModG
- 29.07.2026: Kernregelungen (u. a. Wegfall der 65-Prozent-Pflicht) treten in Kraft.
- 01.01.2027: Weitere Regelungsteile folgen.
- 01.01.2028: Grüngas-/Grünheizölquote für Brennstoffanbieter sowie erste Stufe der Kostenteilung (Netzentgelte, CO₂-Preis) beginnen.
- 01.01.2029: Bio-Treppe (10 %) und zusätzliche Vermieterbeteiligung an Biobeimischungskosten starten.
Häufige Fragen zum Gebäudemodernisierungsgesetz
Muss ich jetzt noch eine Wärmepumpe einbauen?
Nein. Die starre Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien zu betreiben, ist mit dem GModG entfallen. Sie können sich weiterhin für Gas- oder Ölheizungen entscheiden, müssen dann aber ab 2029 die stufenweise steigende Bio-Treppe einhalten.
Was ist die Bio-Treppe im neuen Heizungsgesetz?
Die Bio-Treppe verpflichtet Betreiber neu eingebauter Gas- und Ölheizungen, ab 2029 einen steigenden Mindestanteil klimafreundlicher Brennstoffe (Biomethan, Bioöl) einzusetzen: 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040 und 100 % ab 2045.
Wer zahlt künftig die Mehrkosten fossiler Heizungen – Mieter oder Vermieter?
Ab 2028 tragen Mieter 50 % der Netzentgelte und des CO₂-Preises. Ab 2029 übernehmen Vermieter zusätzlich 50 % der Mehrkosten, die durch die vorgeschriebene Biobeimischung entstehen – begrenzt auf einen Beimischungsanteil von maximal 30 %.
Gilt das neue Gesetz auch für meine bereits eingebaute Heizung?
Heizungen, die seit Anfang 2024 bereits eingebaut wurden, sind von der Bio-Treppen-Pflicht ausgenommen. Die neuen Regeln betreffen in erster Linie den Einbau neuer Heizungsanlagen nach Inkrafttreten des GModG.
Fazit: Mehr Wahlfreiheit, aber keine Kostenfreiheit
Das Gebäudemodernisierungsgesetz beendet die starre Technologievorgabe des alten Heizungsgesetzes und gibt Eigentümern mehr Entscheidungsfreiheit zurück. Wer sich dennoch langfristig für eine fossile Heizung entscheidet, sollte die schrittweise steigenden Kosten der Bio-Treppe ab 2029 realistisch einplanen – ebenso wie Vermieter die neue Kostenbeteiligung ab 2028/2029 in ihre Renditerechnung einbeziehen sollten.
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Quellen: Deutscher Bundestag, Textarchiv "Bundestag beschließt weitere ... Heizungsgesetz" (kw28-de-heizungsgesetz), BT-Drs. 21/6278 und 21/6565; Bundesgesetzblatt I 2026 Nr. 226 vom 28.07.2026; GEG-/GModG-Infoportal des BBSR (gmodg.bund.de).
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen Energieberater oder Rechtsanwalt.