Das Baujahr eines Hauses ist für die Wertermittlung wichtig, aber nicht allein entscheidend. Ein gepflegtes Haus von 1960 kann "jünger" sein als ein vernachlässigtes Haus von 1990. Der Fachbegriff hierfür ist die Restnutzungsdauer. [cite_start]Durch Modernisierungen kann diese verlängert werden, was den Wert der Immobilie direkt erhöht[cite: 139].
Das Punktemodell der ImmoWertV
Die Anlage 2 der ImmoWertV stellt ein Punktesystem bereit, um den Einfluss von Modernisierungen objektiv zu messen. [cite_start]Für verschiedene Maßnahmen werden Punkte vergeben[cite: 223]:
- Dacherneuerung inkl. Dämmung: bis zu 4 Punkte
- Modernisierung der Heizung: bis zu 2 Punkte
- Wärmedämmung der Außenwände: bis zu 4 Punkte
- Modernisierung von Bädern: bis zu 2 Punkte
- Fenster und Außentüren: bis zu 2 Punkte
Je mehr Punkte ein Haus sammelt (maximal 20), desto umfassender ist der Modernisierungsgrad[cite: 223].
Auswirkung auf den Wert
Die gesammelten Punkte führen zu einer Verlängerung der Restnutzungsdauer. Ein Beispiel: Ein 50 Jahre altes Haus hätte ohne Sanierung vielleicht noch eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren. [cite_start]Durch eine "Kernsanierung" (umfassende Modernisierung) kann die Restnutzungsdauer wieder auf bis zu 90 % der Gesamtnutzungsdauer steigen[cite: 238]. Das bedeutet konkret: Das Gebäude wird im Sachwertverfahren weniger stark abgewertet und erzielt einen höheren Preis.