Wer die aktuelle Dezember-Ausgabe des Magazins "Sachwert" liest, dem fällt eines sofort auf: Die Bewertung von Immobilien ist mathematischer, strenger und gnadenloser geworden. Die Umsetzung der ImmoWertV 2021 hat sich nun, Ende 2025, voll im Markt etabliert. "Gefühlte Werte" werden von Banken und Käufern nicht mehr akzeptiert.
Wir haben die Fachartikel analysiert und drei zentrale Trends herausgefiltert, die über Ihren Verkaufserlös im Jahr 2026 entscheiden werden.
Trend 1: Die "grüne" Restnutzungsdauer
Das wichtigste Thema im Heft: Energieeffizienz ist kein politisches Modewort mehr, sondern eine harte Währung in der Wertermittlung. Das Fachmagazin bestätigt, was wir in unseren Tools bereits implementiert haben: Energetische Sanierungen verlängern die Restnutzungsdauer (RND) massiv.
Früher war ein Haus von 1970 einfach "alt". Heute gilt: Ein Haus von 1970 mit Wärmepumpe und Dämmung wird bewertet wie ein Haus von 2005. Dieser "Verjüngungseffekt" senkt die Alterswertminderung und treibt den Sachwert nach oben.
Was bedeutet das für Sie?
Bevor Sie verkaufen, sollten Sie prüfen, ob Investitionen in "Dach und Fach" den Verkehrswert überproportional heben. Rechnen Sie es hier direkt nach:
Zum Sachwert-Rechner →Trend 2: Der Bodenwert ist nicht in Stein gemeißelt
Ein weiterer Schwerpunkt der Ausgabe liegt auf den Bodenrichtwerten. Viele Eigentümer fallen auf die sogenannte "Standard-Falle" herein. Sie sehen einen hohen Bodenrichtwert in der Karte (z.B. 800 €/m²) und wenden diesen pauschal an.
Die Experten warnen: Der Richtwert gilt nur für das "fiktive Richtwertgrundstück". Weicht Ihr Grundstück in Größe, Tiefe oder Bebaubarkeit ab, müssen laut ImmoWertA 2023 strikte Umrechnungskoeffizienten angewandt werden. Oft ist das reale Grundstück 10-15% weniger wert als der Richtwert suggeriert – oder deutlich mehr, wenn eine höhere GFZ (Geschossflächenzahl) möglich ist.
Trend 3: Vorsicht bei Ertragswert-Objekten
Für Investoren wird die Luft dünner. Die gestiegenen Zinsen der letzten Jahre haben dazu geführt, dass sich reine Zinshäuser nur noch rechnen, wenn der Liegenschaftszinssatz stimmt. Das "Sachwert"-Magazin zeigt auf: In C- und D-Lagen werden enorme Risikoabschläge fällig.
Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen will, muss lückenlose Bewirtschaftungskosten nachweisen. Pauschale Annahmen akzeptieren die Banken kaum noch.
Die "Maklerformel" ist tot
"Faktor 25 der Jahresmiete" funktioniert 2026 nicht mehr. Der Ertragswert wird heute präzise über den Reinertrag und den Bodenwertanteil ermittelt. Nutzen Sie dafür professionelle Rechentools.
Zum Ertragswert-Check →Fazit: Wissen ist Rendite
Die Botschaft aus dem Dezember-Magazin ist klar: Der Immobilienmarkt ist transparenter, aber auch komplexer geworden. Wer die Stellschrauben (Restnutzungsdauer, Marktanpassungsfaktor, Liegenschaftszins) kennt, kann den Verkaufspreis realistisch einschätzen und Argumente für Verhandlungen sammeln.
Sie wollen wissen, was Ihre Immobilie nach den aktuellen Standards wert ist? Unsere Rechner basieren auf den Logiken der ImmoWertV.
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